자영업의 실체 간단히.txt

흔히들 그런 사람들 있을거야

로또 맞으면 건물사서 갓물주 되고 싶다 or 카페같은거 하나 든든히 차려놓고 꿀빨고 싶다

건물주부터 얘기할게

선택받은 1%라서 이미 부모 윗대에서 부동산을 든든하게 잡아놓은거 아니면 별 재미 못본다

진짜 건물이라는 것이 그냥 덜 신경쓰고 덜 먹는다 차원의 것이고

실제로 건물의 월세가 오르는 것보다, 건물 그 자체의 가치가 오르는 것이 실익이 크다

조금 더 재미가 있는건 직접 짓든가, 시행사에서 분양을 받든가 하는건데

내가 여기서 구라쳐서 뭐하겠냐? 시공은 월 5%마진

분양은 모 아니면 도다

(돈버는애들은 중간에서 넘기는애들이지 받는애들이 아님

주식이랑 비슷해 투자자보다 증권사가 돈을 더 안정적이게 번다)

건설 짬빱 좋아서 직접 지을 수 있고, 그거 다 분양하면 총 투자금의 5%마진먹는거임

카페 하나 든든히 차려놓고 꿀빨고 싶다 를 얘기해보자

상권은 2개가 있어 특수상권 일반상권

일반상권은 흔히 있는 길거리에 있는 매장이야 로드샵이라고 하지

카페를 차릴만큼 와꾸가 나올만한 지역은 권리금이 반드시 있다

이런 소멸성 비용을 회수하는 기간은 “초대박(ex 수익률 폭팔할때의 쥬시. 지금은 아님)” 일때, 12개월 안쪽

좀 더 터질 땐 18개월

실제로는 24개월에서 30개월 정도가 회수기간임

(보증금이 높든 낮든, 권리금이 어쩌든 거진 위 숫자놀음에서 크게 벗어나질않아)

즉 5년동안 임대할 수 있다고해도 널널히 30개월정도는 “투자금을 회수하는 기간”이고

남은 시간동안의 수익이 실제 수익임. 알아서 굴러가는 매장이 있을 턱이 없으니 풀오토라해도 신경쓸 부분은 반드시 있고

(주인이 안나오면 근태 나빠지고, 서비스품질이 저하되면서 매출은 당연히 하락)

부동산이라는 특성상, 온갖 변수와 사기꾼들로부터 본인을 보호해야하는 정신적 스트레스가 존재함

온갖 변수라 함은 예를 들어, 너가 요근래 가장 핫한 투썸플레이스 50평 이상의 매장을 운영중인데

근방에 할리스 60평이 들어오거나 스타벅스님이 들어와버리면 니 매출은 당연히 깎이겟지?

이런건 일반상권(로드샵)에서 대처가 불가능해. 마케팅을 할 수 있냐? 즉각적인 가격정책을 쓸 수 있냐?

그냥 가게 열어놓는거말고 프차 업주는 할 수 있는게 없어

사기꾼들로부터 본인을 보호해야한다 함은, 건물주, 업주, 업자(컨설턴트)만 알고 있는 정보들

비단 예를 들어 재건축(!) 이라던가, 임대료 상한안이라던가 .. 해당 브랜드 가치의 하락이라던가

이런건 정말 많은 인맥과 정보가 없으면 대처하기 어렵다

일례로, 탐탐의 경우 낮은 로얄티와 상대적으로 본사의 터치가 적다는 장점이 있지만

탐탐 그 자체의 평균매출액이나 브랜드가치는 미미하거든?

이걸 모르는 사람이 숫자만 보고 오! 탐탐 개꿀! 하고 들어간다면?

테이크 아웃매장의 매출한계가 노출된 지금, 대형 카페 매장으로 소비자들의 발걸음이 옮겨가고 있는 상황인데

이 상황에서 멋도 모르고 테이크 아웃 커피샵을 인수한다면!?

좆되는거지!

특수상권이라함은 백화점이나 아울렛매장, 기업본사 지하매장같은 제한된 상권을 말해

이 경우, 기본적으로 꾸준한 집객량이 보장되고 MD 혹은 담당자가 동종업종이 못들어오게 막아주기 때문에

조금 더 편하게 장사할 수는 있지만!

문제는 5년 상가임대차계약보호를 받기가 “불가능” 하다는 것이고

재수 없으면 1년만에 쫓겨날 수도 있다는거야

비단 예를 들어, 너가 한달에 1천만원 벌 생각하고 연이익 1억2천 잡고

오 나는 여기다 2억 넣고 3년만에 원금회수하고 돈(1억)벌어야지! 했는데

2억 권리금 대고, 1년만에 쫓겨나버리면 8천만원 + 너 인건비 나가리되는거임

또한 임대차를 써줄 때, “법인”으로 쓰게 되는 경우가 많은데 이것도 임차인 입장에선 피곤한게 많아

물론 아주 드물게 3년계약, “개인”으로 매물이 아주 좋게 나오는 경우도 있긴한데

다들 알다시피 이런 매물은 하자가 있는지 없는지 아주아주 상당히 꼼꼼하게 살펴보아야한다!

예를 들어, 계약을 3년 썼어도 법보다 돈이 먼저다보니까

백화점같은 특수상권 내 “갑” 측에서 마음만 먹으면 좆되게 하는 방법이 무궁무진함!


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